전세계약 전 등기부등본을 확인하면 소유자가 누구인지, 집에 근저당권이나 압류가 설정됐는지 살펴볼 수 있습니다. 다만 등기부만으로 세입자의 실제 보증금이나 점유 여부까지 모두 알 수는 없으므로 계약 당일과 잔금 지급 직전에도 확인하는 것이 좋습니다.
갑구와 을구에서 확인할 내용
표제부에서 계약하려는 주택의 주소와 동·호수가 일치하는지 확인합니다. 갑구에는 소유권 변동과 압류·가압류·가처분 등 소유권 관련 사항이 기재됩니다. 계약 상대방이 등기상 소유자인지 신분증과 대조하고, 소유자가 아니라면 적법한 대리권을 확인해야 합니다. 을구에는 근저당권 등 소유권 외 권리가 표시됩니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출 잔액과 다를 수 있으므로, 설정 여부와 순위를 확인하고 보증금 회수에 미칠 위험을 따져야 합니다.
등기부 확인 뒤에도 필요한 점검
등기부는 발급 시점의 기록이므로 계약서 작성 때 확인한 뒤 잔금 지급 직전에도 다시 발급해 새 권리가 생겼는지 살핍니다. 전입신고와 실제 주택 인도, 확정일자도 챙겨야 합니다. 임차인의 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 발생하며, 우선변제권을 갖추려면 확정일자도 필요합니다. 등기부에 나오지 않는 기존 임대차나 점유가 있을 수 있으니 임대인에게 임대차 현황을 묻고 실제 거주 여부도 확인하세요.
자주 묻는 질문
근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?
일률적으로 금지되는 것은 아닙니다. 다만 선순위 채권과 보증금을 함께 고려해 경매 등 상황에서 보증금을 돌려받기 어려울 가능성을 검토해야 합니다. 잔금으로 대출을 갚기로 했다면 상환과 말소 절차를 계약서에 구체적으로 정하는 편이 안전합니다.
등기부에 압류가 없으면 안전한가요?
그것만으로 안전하다고 단정할 수 없습니다. 등기부에 표시되지 않는 임차인의 점유·보증금 등도 확인하고, 계약 당사자와 주택의 실제 상태를 함께 살펴야 합니다.