월세를 한두 차례 늦게 냈다고 임대차계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 미납 차임이 일정 기준에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 계약갱신요구를 거절할 사유가 될 수도 있습니다. 해지와 갱신 거절은 기준과 효과를 구분해 살펴야 합니다.
해지 기준은 연체 횟수보다 미납액
민법 제640조에 따라 건물 임대차에서는 연체한 차임액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 월세라면 통상 월세 두 달분에 해당하는 연체액이 기준입니다. 반드시 두 달 연속으로 밀려야 하는 것은 아니며, 실제 미납액이 얼마인지가 중요합니다. 다만 월세 납부가 늦었다는 이유만으로 계약이 자동 종료되는 것은 아닙니다. 임대인은 해지 의사를 임차인에게 표시해야 하므로, 통지 내용과 도달 시점을 문자나 내용증명 등으로 확인할 수 있게 남기는 편이 좋습니다.
갱신요구 거절은 별도로 확인
주택임대차에서 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 이는 현재 해지할 수 있는지와 별개의 문제입니다. 따라서 연체액을 나중에 납부했더라도 갱신요구 단계에서는 과거 연체 경위와 액수가 쟁점이 될 수 있습니다. 임차인은 계좌이체 내역과 임대인에게 보낸 납부 관련 연락을 보관하고, 일부만 납부했다면 남은 연체액을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
며칠 늦게 낸 경우에도 바로 해지할 수 있나요?
단순히 납부일을 며칠 넘겼다는 사정만으로 곧바로 해지되는 것은 아닙니다. 미납액이 법정 기준에 이르렀는지, 임대인이 해지 의사를 표시했는지 함께 살펴야 합니다.
보증금이 있으니 월세를 안 내도 되나요?
보증금이 있다는 이유만으로 임차인이 월세 지급을 일방적으로 미룰 수 있는 것은 아닙니다. 미납이 쌓이지 않도록 약정대로 납부하고, 보증금에서 공제하기로 합의했다면 그 내용을 기록으로 남기세요.